新耐震基準の木造耐震診断
新耐震基準の木造住宅も、すべて耐震性があるわけではありません！
新耐震基準とは、昭和５６年の建築基準法改正後の耐震基準で、阪神大震災の結果などから、比較的地震に対して強いと言われています。しかしながら、阪神大震災の結果、その弱点が是正された改正建築基準法が施行されたのは２０００年です。そのため、新耐震基準施行から２００１年までの間をグレーゾーンと呼ぶことがあります。このグレーゾーンは、柱頭柱脚の金物の規定がなかったり、建物のバランスの規定がなかったりして、耐震性に不安が残ります。
新耐震基準の耐震チェック まずは、やってみましょう。
木造住宅の年代別危険度
危険度を独自に★でつけました。★が多いほど耐震性に不安がある確率が高くなります。
チェックページを作成しました。
・旧耐震基準（昭和５６年以前）★★★★★
壁量も不足し、耐震設計されていない建物が多く存在するので、耐震診断を行い、補強を行うか建て替えを検討したほうが良いです。耐震性が明らかに不足し老朽化した建物が多いです。これからも住み続けようという方は、何らかの耐震診断を受けられることをお勧めします。
・グレーゾーン（新耐震基準施行～２０００年）★★★★
壁量は現行基準と同等なのですが、金物の規定やバランスの規定がないので、弱い建物があります。また壁量計算を行っていない建物も多数あります。旧耐震基準の建物に比べて新しく、構造用合板など使われているケースが増えますが、耐震性が不十分な建物が多いです。
・銀行融資に検査済証活用（～２００３年）★★★
それまで検査済証を受けない木造住宅が多く、図面と実際が異なることが多かったのですが、銀行融資に検査済証が必要になり、急激に検査済物件が増え、建物の信頼性が上がっていきます。逆にいえば、それまでは、図面と実際が異なる建物が多く、検査済証を受けていない物件が多いといえます。
・民間確認機関（１９９９～２００５年）★★★
民間に確認申請が開放され、多くの企業が参入しました。審査が甘いことが指摘されていました。そのため、安全でない建物が多い可能性があります。
・耐震偽装事件を受けての基準法改正（～２００７年）★★
建築士による耐震偽装事件発覚により、より法適合が厳密化されるきっかけとなります。逆に言えば、これ以前は緩い可能性が高いです。特に木造の改正はなかったのですが、それ以前は法遵守が甘い可能性があります。
・瑕疵担保履行法施行（～２００９年）★★
住宅供給事業者は、１０年の瑕疵担保責任の履行を確保するため、保険加入が必須になります。保険加入だけでなく、防水などの規定もあるため、雨漏りなどが減ることになります。
・ZEH等の壁量計算案発表（２０２２年１１月～）★
省エネ基準の２０２５年義務化により建物重量が確実に重くなるため、今までの壁量計算では耐震性が不足する可能性がでてくることから、２０２２年１０月発表されたZEH等の壁量計算案が厳しすぎると話題に。まだ案の状態だが、今後の新築でこの基準を下回るのは、２０２５年以降に既存不適格になる可能性もあることから、この基準をとりあえず超えて設計しておくことが無難と思われます。
・2025年建築基準法改正案発表（2023年11月～）★
ZEH等の壁量計算案が厳しすぎたとの意見もあり、実際の重量に見合った地震力から必要壁量を求める方法に、ほぼ決定し、説明会・講習会が開かれるようになりました。最終決定ではないですが、ほぼ、この方法になるかと思います。建物重量により適切な壁量を選択できる反面、その方法が煩雑ではないか？という意見もあります。きちんと設計を行えば、適切な壁量になるので、今後、基準法改正が正式になるまでも、この方法を行うことをお勧めします。
これから中古住宅を購入するなら、できるだけ２００９年の瑕疵担保履行法施行後のものを選びましょう。それ以降の木造住宅は、私が診断した限り、目に見えて雨漏りが減っています。
新耐震基準の木造耐震診断でわかったこと
旧耐震だけでなく、新耐震の耐震診断の実績が多いです。なぜなら新耐震の木造３階建ての耐震診断を数多くやってきているからです。その派生で２階建ても多いのです。
診断結果は、多くのお客様が耐震に不安を抱えて相談していることもあり、８割以上が耐震性不足となっております。特に多いのが、
・そもそも壁量計算を実施していない
・必要な金物を取りつけていない
・金物を耐力壁に合わせて設計・施工していない
・施工不良。特に筋かい、構造用合板
２０００年代になっても、壁量計算されていない建物が多いのは本当にびっくりです。新耐震基準以降も危険な建物は多く存在しますので、要注意です。
新耐震基準の木造耐震診断
通常、耐震診断は、旧耐震基準の建築物、というのが原則です。
２０００年までの木造住宅であれば、一般的には、一般診断で診断してみるといいでしょう。その場合、国から「新耐震木造住宅検証法」という、新耐震向けの診断が発表されています。精密診断ほど金額がかからないので耐震性が不安という方にお勧めです。
詳細に行う場合は、精密診断も視野に入れたいのですが、古い建物と異なり、天井裏に入れなかったり、断熱材が邪魔して調査しにくかったり、新しめの建物ならではの難しさがあります。新耐震基準の建物の場合、破壊検査になることがあります。
新耐震基準の精密診断は、旧耐震基準の建物とは違った難しさ、ノウハウが必要になります。診断者と詳細を打ち合わせのうえ、実施した方が良いでしょう。
なまあず本舗設計室では
多くの新耐震の耐震診断の実績から、新耐震基準の木造住宅の耐震診断を得意としております。行政などの助成金がないので、割高にはなりますが、不安な方はぜひご相談ください。