なまあず住宅相談 第4回 建築基準法ギリギリで木造住宅を設計した場合、地震に対して安全か?


なまあず住宅相談は、なまあず本舗設計室に電話で相談された案件のうち、比較的多いもの、特徴的なものを紹介しています。

第4回は、建築基準法ギリギリで木造住宅を設計した場合、地震に対して安全か?という質問です。

建築基準法第1条には「この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて」とあります。

つまり「構造」については「最低の基準」を定めているのです。つまり建築基準法を満たした=最低の基準をクリアしているに過ぎず、そこから先は設計者がお客様の要望を聞きながら安全を確保していく、ということなのです。

なので、建築確認が通った最新の住宅でも、最低の基準!なんてことはあるのです。木造住宅でも実際、ギリギリで設計して、という話しは今でも聞きますね。計算できる時代だからこそ極限まで余力をそぎ落とす・・・こともできるわけで・・・構造計算しているから安全ともいえないのです。まあ、安全を確認しないで壁量だけで適当に判断するよりはマシなのですが。

ただし、近年は設計者や施工者の設計施工の知識が平準化してきており、金物などの取り付けに関してもそんなに問題なくなってきました。また構造用合板の普及により、高倍率の耐力壁の施工が行われツーバイフォー工法に近い耐震性を在来住宅で持つことも可能になりました。しかしながら今度は、仕口や基礎の強度不足が発生したり・・・と若干いたちごっこの部分もあります。ただ新築時で、無理をしない設計を行っているのであれば昔とは比べものにならない耐震性を確保したことには変わりなく、通気工法の普及もあって、比較的寿命が長く耐震性のある建物が、低価格の建売住宅も含め実現しやすい時代になったといえます。しかしながら、役所などのチェックが入りにくい木造二階建てに関しては、基本的な耐力壁の計算すら知らないで設計している人がいたり、金物施工や基礎の施工を間違える人もいるわけで、設計・施工に関しても完全に安心していいものではありません。

さて、とりあえず設計や施工の心配は置いておいて本題に戻ります。そうです。ギリギリだったら・・・の話しです。

結論から言えば、わかりません(・・・)。

別に無責任に言っているわけではありません。

というのは、設計上ギリギリといっても次の2点が大きく響いてくるからです。

まず地盤。地盤の良し悪しは、そんな単純なものではありませんが、地盤が悪ければそれだけ倒壊の可能性は高くなります。しかも地盤調査レベルでは不確定要素が多すぎて判断できません。

次に形状。単純でバランスが良い物で、ギリギリ設計のものと、複雑でバランスが悪い物で、ギリギリ設計では、かなりの強度の違いがあります。耐震診断のようにバランスなどで評点を落とす切り口の違う方法で計算するとはっきり差がでてくることがあります。

長くなりましたが、地盤が良くてバランスが良ければ、ある程度の地震が来ても倒れる確率は低いです。これは阪神淡路大震災の頃も同じでした。さすがに震災の経験を踏まえて基準法は定められているので、ギリギリといってもそんなに簡単に壊れる基準じゃないはずです。ただし、不確定の要素である地盤と、壁量計算と四分割法といった簡易な検討ではわからない形状の問題が倒壊損傷の重要な要素となると思います。まずは良い地盤を選び、地盤に自信がないなら、ある程度余裕のある設計を、構造のことがよくわかる設計者にしてもらうといいと思います。

 

 

なまあず住宅相談 第3回 耐震基準適合証明書


毎年、コンスタントに相談がある耐震基準適合証明書について。

中古住宅を購入される方で住宅ローン減税を受けたい人は多いはずです。木造住宅などでは築20年以上、耐火住宅でも築25年以上で、対象外になってしまうのがネックです。

しかしながら、中古住宅はこれくらいの年数のものも多いはず。なんて冷たい国なんだ・・・という方が、ネットや不動産屋さんで聞くのが耐震基準適合証明書です。

耐震性能が確保されていれば、住宅ローン減税の対象にする・・・そのための証明書が耐震基準適合証明書です。

中古住宅の場合、耐震診断を行い、規定の耐震性能が確保したと認められた場合、発行されます。通常、耐震診断の価格に適合証明書の発行費用がかかります。

もし、診断を行って耐震性能がない場合・・・・補強工事を行って耐震性能を確保できれば、発行されます。古い木造住宅の場合、耐震性が低いものがほとんどでそのままで可能な場合が少ないです。

よく勘違いされる方がいるのですが、これは原則、売り主側が行う行為です。購入後(引き渡し後)に適合証明書の存在を知っても後の祭りですので要注意です。

ただ、近年緩和され、事前に申請書のみを取得して、引き渡し後に診断・工事を行い証明書を取得することもできます。この場合も事前に申請する必要があるので注意が必要です。

なまあず本舗設計室の、耐震基準適合証明書業務は、耐震診断(補強設計・監理)の金額に5000円の発行料金が必要となります。

ツーバイフォーは、比較的補強せず、もしくは軽微の補強で適合証明が通りやすいです。在来は、補強がほとんどの場合が必要となります。

鉄筋コンクリート造や鉄骨造は診断費用自体が高いので需要は薄いです。もし診断してもNGの場合があるので、いきなり診断を頼むのは無謀です。

鉄筋コンクリート造や鉄骨造は、なまあず本舗設計室では簡易的に図面で診断(有料)するサービスを実施しているので、そちらでチェックして見込みがあるかどうかを確認のうえ、本申込みください。ただ費用を考えると減税のメリットはあまりありません。

利用するケースとしては、近い将来売るかもしれないし、住み続けるかもしれない。耐震性を念のため確認しよう!ということで、耐震診断を依頼し、もし耐震性を確保している場合は適合証明を取っておき・・・と思うのですが、実は調査終了日から対象住宅の取得日までの期限は2年間と決められているので(・・・)、なかなか難しいようです。

なまあず住宅相談 第2回 ビルトインガレージの耐震補強の金額について


第1回で終わってしまう・・・というのはさすがにまずいので、第2回です。これも比較的相談数が多いです。

 

ビルトインガレージは耐震性に劣ることは分かっていても便利さと土地の有効活用から、相変わらずかなりの戸建て住宅で採用されています。
しかしながら揺れに悩まされたり、耐震性がないと心配になったりします。
そこでビルトインガレージの耐震補強の金額を聞きたい!という相談の電話がかかってくるわけです。

一般的にビルトインガレージのある住宅の耐震性は低いのですが、住宅の強度はビルトインガレージの有る無しで決まるわけではありません。
総合的に耐震性があるかないか?を判断するには、やはり耐震診断が必要です。

耐震診断せずに、ビルトインガレージの補強を行ったほうが経済的!と考えるのは自然のことです。しかし・・・
ビルトインガレージの補強を行っても全体で強度不足なら、地震のときに残念な結果になりかねません。それこそお金の無駄遣いになります。
また強すぎてもバランスが崩れて補強が災いして他の部分が壊れる・・・なんてこともあります。

なまあず本舗の場合、木造2階建ての耐震診断は15~20万円程度です。そこから補強案を作成し、施工店に見積もり、補強設計、工事・監理・・・という工程となります。

あくまで例ですが、木造3階建てのビルトインガレージの補強で、耐震診断から完成までの合計金額が、最低でも80万円~くらいで出来たケースがあります。このケースはビルトインガレージ廻りだけを補強すれば良かったケースです。

他の補強が必要になってくると、やはりかなりの額が必要なケースもあります。ただ診断しないで補強・・・と考えると、どうしても保険策を打たなければならず、工事が相当割高にしないと難しいです。例えば外周部の壁を全部剥がし、全てやり替えれば、大抵の住宅の耐震性は飛躍的にアップしますが、経済的ではありません。

ビルトインガレージの補強は、正直かなり難易度が高いです。しかし、なまあず本舗の設計で補強したお客様からは、こちらの想定していない感想が返ってきてびっくりします。というのは、揺れが予想以上に納まった!ということです。

今日、過去の木造3階建ての補強を行ったお客様の家を訪問したのですが、予想以上に揺れが止まって喜んでくれていました。こちらのお客様はビルトイン部分以外にもたくさんの補強が必要で、かなり大がかりな工事になりましたが、非常に満足度が高かったそうです。

普段、耐震補強を行っても、その効果を実感してもらえず悲しい思いをすることが多いのですが(※木造2階建てで整形の建物は、耐震補強しても日常生活でその効果を感じることは希です)、ビルトインガレージと木造3階建ての耐震補強は、交通振動、風の影響もかなり改善されるようです。

こちらとしても、効果があるという回答が多いので、自信を持ってお勧めしたいのですが、上記のように、事前に価格提示がしにくい(=診断結果によって補強工事の金額が変わる)のが難点です。

事前に図面などで相談していただければ、ある程度は予測できます。なまあず本舗では「耐震トレイン」というサービスで図面上から耐震性をある程度類推するサービスも行っています。こちらも合わせてご検討ください。

なまあず住宅相談 第1回 ねずみ


2015年から、このブログ上で、なまあず本舗に寄せられる日々の相談とその回答を掲載していきたいと思っております。まずこんな感じで!ということで先行して第1回をお送りします。

今回はねずみです。意外に相談が多いので、初めに以下のようなことを説明しています。

ねずみの駆除は意外に難しく専門業者でも大変です。ねずみと思っていても、はくびしんだったりすることもあり、実際に姿を見ないと判別できないケースも多々あります。

行政に確認すると、東京では「公益社団法人 東京都ペストコントロール協会」を紹介するようです。こちらは、ねずみだけでなく害虫の防除について、調査研究、相談を行っております。

ホームページでは、ネズミ、害虫の情報なども提供していますので、ぜひ見てください。

ねずみ全体の詳しい情報は、東京都が出している「都民のためのねずみ防除独本」を読んでみてください。かなり詳細に書かれています。

ねずみは、住宅に住みつくと電線などをかじったりして家事になる可能性もあったり、健康被害の可能性もあり、出来るだけ早く駆除したいものです。

ペストコントロール協会では、相談だけでなく駆除してくれる業者を紹介してくれますので、困ったときは相談して見てください。

ただねずみは駆除してもまた入ってきますので、次の対策が大切です。

ねずみは「侵入させない」ことが一番大切で、侵入経路をまず探すことです。ねずみの種類によって侵入経路が異なる場合がありますので、まず何ネズミかを特定する必要があります。

ねずみは「餌をあげない」ことが大切です。侵入しても餌がなければ出て行きます。食べ残しなどや、ネズミが好きそうな物を出来るだけ置かない、置く場合は、扉がしっかり閉まる収納や冷蔵庫などにしまいましょう。

私は、ダンボールに入れたカップラーメンを食べられたことがあります。よってダンボールでしまったくらいでは駄目ですね。

ねずみは「巣」が必要なので、巣にならないよう部屋の整理を忘れないように。もちろん屋外もです。ねずみの隠れ場所を徹底して無くしていけば住みにくくなります。

ちなみに上記の対策していても天井裏に住んでいるのだから意味がないのでは??と思うかもしれませんが、実はかなり有効です。彼らも生活がかかっているから、発見されそうな危険な家、餌がない家、侵入しにくい家は避けますからね。

もちろん駆除用の粘着トラップなども有効ですが、もし駆除しても再び入ってくるようなら、上記の策を実行してみてください。